限购令引发苏沪商业地产投资潮 鸡肋变成“香饽饽”

        三套房刚停止贷款，嗅觉灵敏的投资客立马转向了商业地产。不过，相比低收高抛的住宅投资，以往商铺写字楼的换手率极低，绝大多数投资者都是长期持有，通过收租获取利润。由于目前住宅市场价格上涨可能性不大，位置较好的商业地产就成了投资客的“避风港”。也许，冷清多日的商业地产将会主导地产市场。

        曾被称为“鸡肋”的商业地产，在“史上最严厉”的住宅市场调控利剑下，正越来越成为“香饽饽”。戴德梁行在国庆节的一份研究中表示，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格，而保险资金的入市，更将推动商业地产价值的提升。中原地产分析称，商业地产价格相对低估，是签约率上升的主因，而较高的回报率使得最近考虑价值投资的购房者，更多地转向了商业地产。一直热衷商业地产的SOHO中国董事长潘石屹最近就很乐观，其公司的销售业绩证明，上半年的调控措施对商业地产没有造成实质性影响，相反“保监会为险资进入商业地产松绑，这对我们反倒是个利好消息”。

        而市场投资人也有亲身体会。郑小姐有了第一套房产后，本来打算再购置一套商品房投资，但发觉此项投资不受政策支持后，她就转向了商业地产。花费两个月时间考察后，她选择了上海周边地区的外省商铺，原因主要就是两个，一个是便宜，一个是地利。果然，拿到商铺后她很快就出租了，算算收益，不多不少正好10%。“试想想，买个商品房哪能有这么好的租金，就算商铺涨幅慢，但这个租金收益完全满足我投资预期了。”郑小姐对自己的投资很满意。

        与此同时，上海中原工商铺部高级总监陶翃反映，根据上海中原前线反馈情况来看，“沪12条”后，写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%左右，然而实际成交量的上涨则在10%左右。一方面，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、客户资金投入程度都有不同程度的差异，因此需要一定时间的客户培育期。而另一方面，商业地产进入门槛较高也是一大阻碍。目前商业项目的使用年限是40年，首付5成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似基本与住宅的“二套房”类似，但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。客户在购买商业地产项目会发现，一般写字楼的得房率在65%-70%左右，个别甚至仅有50%，较低的使用面积率也在无形中增加了购入成本。而在持有成本方面，写字楼的物业管理费动辄几十元一平方米，是住宅项目的10倍以上，也意味着持有者要充分考虑一旦物业空置时的资金成本。

        所以，个人投资资金要想转移商业地产并不容易。普通住宅的投资价值主要取决于土地增值，而商铺和写字楼投资主要取决于收益率。同时，商业地产和普通住宅的投资客户群不一样，好的商铺回报率比住宅高，但商铺的两极分化很严重，写字楼虽然单价没有住宅高，但一般总价高，对购买群体的资金要求高。个人资金在转投商业地产时一定要避免选择的盲目性，并且做好长期持有的心理准备。

特别提醒：商业地产税费明细

        商业地产属于商业用房，买方税费包括：1.房地产交易手续费：3元/平方米。2.房屋登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。3.权证印花税：5元/本。4.印花税：房屋产价的0.05%。5.契税：交易价(或评估价)×3%。

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