别墅产品日渐稀缺

3月22日，国土资源部明确，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。房价上涨过高、过快和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。

别墅供地或将断层

一个现象值得关注：当中国各大城市房价连年高涨的同时，中低价位、中小套型普通商品住房的比例却在减少。
    在苏州，这样的情况也很值得关注：市场上推出的中小户型，只要价位不是太过离谱，卖得都很迅速。“通过对近几年房地产市场建设情况的分析，以及目前房地产建设用地占整个建设用地的比例来看，从房地产结构来说，当务之急是改善供求关系，增加中低价位、中小套型住房的用地供应，同时促进土地节约利用。”国土资源部土地利用司司长廖永林这样表示。
        正是在这样的大背景下，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，将要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
        其实，业内都清楚，这条政策其实只是老话重提。早在2006年5月24日，原建设部等九部委联合出台的“90/70”政策就明确要求，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
        2008年，很多地方为应对金融危机，出台救市政策，在保障性住房用地增加的同时，放松了“90/70”等政策要求，中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例反而减少。同时，一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给。
        别墅是一种高端产品，在大量刚性需求还得不到满足以及城市土地日渐稀缺的大背景下，减少别墅用地无疑是政府解决当前房地产诸多问题的一个重要手段。
        如果政策能够真正执行，毫无疑问，别墅这一稀缺型产品将渐趋珍贵。
   

苏州今年有2000套别墅上市
       楼市火爆的2009年，别墅的销售也异常火爆。来自搜房网的统计发现，2009年，苏州市场共销售掉了6000套左右别墅。
        从去年下半年开始，普通住宅价格大幅上扬，在个别阶段甚至出现别墅价格低于普通住宅的现象。在这样的背景下带动了别墅市场的急剧去化。
        据相关统计，今年苏州预计有53个楼盘推出别墅项目，上市的别墅总量为2000余套。从区域上划分，吴中区占总比例的55%左右，园区、老城区、相城区分别约占10%左右，而高新区则仅占总比例的5%左右。
        从这些上市别墅的区域分布可以发现，吴中区得益于优美的太湖资源，不仅在住宅、公寓等项目上占绝对的优势，在别墅这种稀缺性项目上也是有绝对优势。吴中区别墅楼盘主要分布在太湖板块和木渎板块。其中吴中区别墅销售楼盘的一半以上都集中在太湖板块，如太湖黄金水岸和太湖纯水岸都有超过50套以上的数量在今年销售，而像太湖高尔夫山庄、太湖古北雅园等楼盘仅剩下不足10套的房源。
        其实吴中区的别墅资源，还有一个板块也是非常引人注目的，即独墅湖板块。在去年地王频现独墅湖板块后，土拍“蝴蝶效应”在此得到充分体现。从2010年别墅供应量来看，该板块供应量处于比较稀缺的状态。今年，中海独墅岛、星岛仁恒、中房澜泊湾虽均有别墅推出，但是供应量并不是很多。
       今年园区别墅上市量大约为400套左右，园区湖东中心地段上市量大约占据一半。而众人比较关注的青阳板块，唯一在售的君地上郡项目已经进入到尾盘销售阶段。值得关注的是：随着园区城市中心土地开发的饱和，园区楼盘开发已经逐渐向唯亭、胜浦这些地方转移。
    相城区与新区虽然均有不少别墅推出，但是从推出量上来看，还是处于比较匮乏的状态。从高新区的别墅供应量来看，主要集中在浒关板块与新区科技城板块，随着新区中心地段开发的日趋成熟，这两个板块将不仅成为别墅供应的主要阵地，也将成为新区普通住宅的主要供应源。从相城区的别墅供应量来看，多为老盘加推。
    古城区的高端别墅一向引人注目，目前像玖园、锦绣苏州、姑苏人家等楼盘都有在售，但是今年上市量平均都不足二十套。例如，姑苏人家现在仅剩四套，品湖苑、桃坞巷都不足十套，古城区的别墅房源的短缺也预示着购房者选择别墅的立足点已经转移，他们不再单一地追求经济适用的别墅房源，而开始注重别墅的典藏意义。这一方面源于最佳位置，一方面取决于别墅内在的建筑品质，这两方面也是构成高端别墅的先决条件。

    毋庸置疑，别墅的稀缺是未来发展的趋势。
        原因有两方面：一是控制城市别墅项目的发展是中央宏观调控的内容，因为别墅会造成土地资源的进一步稀缺；
        二是城市人口的增加造成城市的拥挤，给别墅的发展造成一定的阻碍，这种问题在经济越发达的城市表现更加明显。
        当别墅供地成禁区后，随着现有别墅上市量的进一步释放，未来别墅产品必将趋于“绝对稀缺”。“物以稀为贵”，随着别墅产品上市量的减少，其价格成为关注焦点。
        其实纵观苏州的别墅产品，价格自去年以来也是水涨船高。放眼苏州，已难觅500万元以下的别墅。稀缺性加上别墅本身具有的强抗跌性，因此对于有投资意向的市民来说，投资稀缺的别墅或许是个不错的选择。

购买别墅地理环境是主要因素

业内人士指出，不管是住宅、公寓，还是别墅项目，地理环境都是一个主要的决定因素。市民在购买别墅产品时，更多的是想拥有属于自己的“田园式住宅”，比如是否有优美的自然环境可以放松自己的身心，是否有独特的人文环境可以熏陶自己的内在修养，或者有着一种完全有别于都市的生活方式。基于这样的考虑，自然生态型别墅更能打动购房者的心。这也是为什么越来越多的临湖别墅和山景别墅吃香的原因。
         两会已经结束，土地和房价再次成为公众讨论的焦点，政府对于城市土地的管理和应用尤为引人注目，这牵动着房地产商的开发热情，也影响着客户的购房心理。业内人士指出，从2000余套别墅供应量来看，与2007年、2008年相比，属于相对正常的水平。 2010年，投资高端物业或许是个不错的选择。