移民型一线城市房价跳涨40% 五大原因分析

当全社会都沉浸在全民炒股的热潮中时，似乎已经黯淡了很长时间的楼市也沉不住气了。

近日，一则消息把整天盯着K线图的股民们给惊呆了——深圳房价2个月暴涨40%！这是真的吗？

深圳房价涨幅一骑绝尘

6月1日，中国指数研究院发布“百城房价”数据，5月份，全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个。

四大一线城市新建商品住宅“量价齐升”，从成交量来看，5月北上广深4个城市环比增幅分别为3.1%、4.6%、16.9%和48.2%，同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

5月，深圳成交量和房价涨幅均居全国首位，且根据国家统计局的数据，深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市，到2015年4月，已连续5个月上涨。

深圳国土与规划委数据也显示，截止到5月23日，深圳关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%。

中原地产的统计数据显示，在4月1日~5月23日，深圳楼市共有46个新盘开盘或加推，出现14个“日光盘”，占比高达30%。

事实上，四大一线城市在“3·30”楼市救市新政后都不同程度出现了回暖迹象，但北上广的回暖还属于温和可控的，但深圳楼市则几乎处于失控状态。尽管整个深圳市的住宅成交价格同比上涨幅度并不算夸张，但其中部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区跳涨非常明显，部分新建楼盘的价格在2个月内飙升近40%！

据媒体不完全统计，5月前后深圳楼市有51个楼盘项目提价或取消优惠。各楼盘均价平均涨幅在2500元/平方米，最高涨幅为1.3万元/平方米，涨幅高于3000元/平方米的项目达22个。

其中，被赋予“福田后花园”美誉的龙华新区领涨全市。在2014年至今的这一轮上涨中，龙华无疑是一匹黑马，同比涨幅高达16%，远远超出其他区域。

由此可见，虽然“2个月暴涨40%”的只是深圳少数楼盘，这一新闻更多的是媒体博人眼球的炒作，但从整个深圳市过去2个月的房价走势上看，大幅上涨已是不争的事实。那我们不禁要问，原本已经平稳了很长时间的深圳房价为什么又会突然爆发了呢？

暴涨逻辑一：政策强刺激

要说深圳房价暴涨的直接导火索，自然就是“3·30”救市新政了，其中深圳市规定公积金购首套房首付仅需2成；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房贷优惠利率在市场上重新出现，一下子激活了市场的买气。

毕竟过去几年的楼市调控抑制了太多的改善性需求，当楼市调控渐渐松绑以后，银行“钱荒”又导致银行惜贷，让房贷成本大幅提高。如今政策放开后需求突然爆发也就不足为奇了。

暴涨逻辑二：唯一移民型一线城市

然而同样是政策松绑，北上广的房价为什么没有深圳涨得那么厉害呢？这就要说到深圳这座城市的特点了。作为四大一线城市中唯一一个以外来移民为主体的城市，深圳人的购房需求本就和北上广居民有着巨大不同。调查显示，目前深圳1100万多的常住人口中，超过70%的常住人口没有属于自己的产权房。根据世联行的统计，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。

这一群来自全国各地、怀着“深圳梦”的人来到深圳以后，当然希望能早日在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能，他们需要的只是一个最好的入市契机。而房贷首付比例下降是最好的刺激因素。因为随着深圳市“腾笼换鸟”行动的不断推广，深圳正在吸引越来越多高端人才，大量互联网、金融等行业的高薪高能人才被引进深圳，这些本来在深圳没有住房的人，由于预期未来收入会继续大幅提高，因此有着更强的买房能力。虽然眼下资产不多，但收入颇高，一旦首付比例下降，他们就能够承受得起比较高的房贷支出。

暴涨逻辑三：马太效应

政策利好和刚性需求的释放，促使深圳楼市进入到了上升通道。而楼市背后的市场逻辑从来都是“买涨不买跌”，在房价处于下行阶段，购房者停止入市并观望。但一旦房价上涨后，也将加速购房者入市的节奏，房企去库存的效果也将积极显现。

中原地产研究总监刘渊认为，深圳的新房占比仅占三成，当需求反弹时，且库存量较少，市场很容易被推高。结果就是市场越火爆越要抢，越抢越火爆，出现所谓的马太效应。

暴涨逻辑四： 投资客回归

与北上广还有一点不同的是，由于深圳紧邻香港，预期逆转之下，深圳楼市的投资客也出现明显抬头，其中有相当数量是香港人，毕竟与香港房价相比，深圳房价依然还不算贵。

根据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华4个区域。

在深圳，投资者占购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表。据悉，深圳楼市过去上涨最火爆的时候，投资客占比一度超过五成；而市场最为低迷的时候，投资客的比例则在一成左右。

尽管深圳限购仍未松绑，但这不妨碍深圳投资客曲线入市。在龙华中海锦城开盘现场，记者询问的6人中有4人是购买二套房。而部分买二套房的购房者，无法分清是投资还是改善需求。此外，即使想买第三套房，也可以通过“假离婚”、以公司名义购房等办法规避限购政策。

暴涨逻辑五：抛股买房

最后不得不提到的就是非常具有中国特色的一个现象——股市和楼市往往比翼齐飞。在2007年和2009年都曾出现过股市和楼市一起暴涨的情况。而过去近一年的大牛市中，许多投资者在股市里已经赚到了一倍甚至数倍回报，如今又遇到楼市政策利好，便有不少人决定抛股买房，落袋为安，大量股市资金便来到了楼市中。尤其像高端公寓楼和别墅这种投资属性比较强的房子，也已经成为投资客资产保值升值的一种方式了，自住需求非常少。