新政后苏州土拍揽金74.75亿理性落槌：无地王但也无流拍

        2013年3月8日，新政后苏州首场大型土地拍卖的苏州市干将西路980号地产大厦举行。本场土拍仅8宗地块进入竞价程序，但大牌房企云集，九龙仓、港龙、招商地产、华润置地、中海地产、合景、佳兆业、中新苏州、苏南万科、吴中地产、苏州朗诗、旭辉、新城创佳、中新华园、海亮地产等32家房企和杨芳、陶华娟、张建平、朱建康等7个个人到场参拍。

        据搜房网数据监控中心统计显示，本次土地拍卖挂牌公告共推出16宗地块，总面积94.7万方，分别来自吴中区（9宗）、高新区（4宗）和相城区（3宗），其中纯城镇住宅用地3宗、商服用地5宗、商住混合用地7宗、其他用地1宗。至3月7日挂牌结束，8宗地块进入竞价程序，全部溢价成交，最高溢价119.96%。其余8宗地块因至挂牌结束只有1家房企或个人报名，最终底价成交。

        本场土拍共历时45分钟，苏地-G-6号地块竞拍最为迅速，1分钟结束；而苏地-G-1号、苏地-G-11号地较为激烈，但也仅约10分钟便分胜负。

        “春江水暖鸭先知。”土地拍卖一向是楼市的风向标。作为“新国五条”出台后苏州市区举行的第一场土地拍卖会，颇受业内关注。从此次土拍可以看出，开发企业拿地热情依旧不减，尤其 是住宅用地抢拍激烈。“开发商对于苏州住宅市场的看好，即使新国五条细则出台也没有影响他们对后市的信心，对于稀缺的土地仍很饥渴”，搜房网资深分析师如是说，按照历次调控的规律，市场观望期一般为3-6个月。

        “新政的具体执行以及后续延续性还有很多的未知数；二手房的高税收强压，部分需求会转向一手房市场，尤其是刚需盘的市场契机”，现场参拍的不少企业对刚需住宅市场抱有很大的信心 。

        世茂31.5亿“连中两元”夺石湖地块 龙湖被称“雷声大 雨点小”

        2012年12月16日，世茂杀进木渎，5.2亿斩获苏地2012-G-110号地块；

        时隔3个月，本次土拍，世茂以上海世盈的身份31.5亿“夺子”，拿下石湖东部建设区290951.4平方米的4号南地块，世茂再次“壮大”。

        现场，世茂（上海世盈）与吴中新城纷纷看中“石湖东部建设区4号南地块”这宗大型地块，吴中新城似乎对其中苏地-G-2号地块不算“感冒”，仅仅3分钟，便放弃竞拍，世茂12.8亿轻松拿下，楼面价9961，溢价率14.13%。随着2号地块的落槌，苏地-G-1号地块进入竞拍，世茂、吴中新城再次形成两方对垒之势，吴中新城叫价18亿！但世茂扔死咬不放松，3轮叫价后，世茂财大气粗，18.7再次夺子，楼面价高达11933元/平方米，溢价23.44%。从该地块容积率来看，未来预计建成低密度产品。

        至此，世茂在苏州土地储备量为372187.4平方米。

        这两宗地块紧邻吴中石湖风景区，生态优势明显。此前，据坊间小道消息盛传，拥有“别墅专家”美名的龙湖地产也瞄准了石湖地块；但此次龙湖却很低调，据悉，嘉逊发展乃是龙湖地产马甲，却未竞得，被业内称“雷声大、雨点小”。

        优质地块又招惹外来房企 成得投资、海亮抢驻苏州市场

        近年来，不少外来房企纷纷进驻苏州并表示，“苏州是一个潜力市场，但地价并未很高，因此，只要价格合理一般都会决心拿下”。

        成得投资11.5亿击败望华 投注高新区核心地段

        每场土拍，苏州土地储备中心都会精心安排地块的拍卖顺序，本次也不例外。

        首宗拍卖的地块便引来望华有限公司（788号）、成得投资（800号）、张家港新城置业有限公司（820号）、佳兆业地产（386号）、中海地产有限公司（608号）、兴厦、汇成、愚公（995号）、招商局苏州有限公司（981号）、江苏吴中地产有限公司（601号）、旭辉、华润、苏南万科等15家房企的竞价报名。

        该地块坐落于高新区核心地段——邓蔚路北、塔园路西，占地63743.9平方米，容积率1.0-1.8，以多层和小高层为主。

        甫一开始，旭辉、张家港新城、成得投资就将总价迅速推高至9.3亿，佳兆业上半场加入后迅速退出，下半场望华和成得投资开始PK！两家轮番举牌，成得投资竞价11.5亿，望华思考，主持人两次倒计时，“5、4、3、2、1”，成交！苏地2013-G-13号地块由成得投资有限公司获得，价格11.5亿，楼面价10023元/平方米，溢价率76.87%。

        目前，地块周边项目有万道长江大厦、绿宝广场二期、东渡银座等，地理位置优越。

        海亮地产半月连拥四宗地块入怀 高姿态进驻苏州

        此次土拍可谓是首尾呼应，首宗地块引发现场的哗然，最后一宗地块到底或落谁家使得观战的业内、媒体等多方关注，仍不愿意离开现场。

        苏地-G-11号地块，也是一宗商住用地，位于相城区元和街道润元路南、润庆路东，苏州婚纱城北侧，合景、中新华园、深圳南山、佳兆业地产、旭辉、海亮地产等房企参拍。

        中新华园、深圳南山、佳兆业地产、旭辉纷纷举牌，合景还未举牌。场上佳兆业已经叫价5.3亿；两分钟后，海亮地产5.5亿杀出；紧接着，中新华园、深圳南山、旭辉推出，佳兆业、海亮地产陷入两方争夺战，双方以两秒速度轮流举牌，竞争激烈；海亮地产淡定举牌，面带笑容，谁会笑傲江湖，胸有成竹。海亮地产叫价7亿、8亿，气焰“嚣张”，最后以9.1亿竞得，楼面价7565元/平方米，溢价率119.96%，成为本场土拍最高溢价。

        历经50余轮，海亮地产完胜，继吴江区后，再次进入苏州相城区。海亮在江苏的战略布局始于今年2月份。在苏州吴江区举行的蛇年首场土拍中，海亮地产击败世茂地产，以9.43亿连夺三地。不到半个月的时间，强拥4宗地块入囊，海亮地产的魄力与实力，令业内外惊讶。

        “这是海亮地产首次进驻江苏，也是海亮长三角战略的重要布局”，海亮地产苏州总经理曹昌军如是说，“苏州商品房的去化销量表现平稳，我们非常看好苏州。”

        据悉，海亮地产在苏州的4宗地块，均为刚需产品。“海亮地产将采取‘高周转’开发模式，结合市场风向，有节奏地推向市场“，曹总向笔者表示。相信，以“铸百年卓越海亮，创国际经典品牌”为愿景的海亮地产，以更好的品质回馈苏州人民，让我们拭目以待。

        大牌房企当看客 住宅地块受青睐商业遇冷

        本次土拍大牌房企云集，九龙仓、港龙、招商地产、华润置地、中海地产、合景、佳兆业、中新苏州、苏南万科、吴中地产、苏州朗诗、旭辉、新城创佳、中新华园、海亮地产等32家房企到场参拍。

        其中绝大多数大牌房企按兵不动，并未举牌，似乎仅仅是在感受市场温度。不过从世茂、招商、南山以及新面孔海亮的强势表现来看，由于新政对二手房的税收强压，部分需求会转向一手房，开发商对住宅市场尤其是刚需市场依然十分乐观。

        任何一个房产新政的出炉，最后都会传导到土地市场。若说新政对土地市场毫无影响，那是不可能的。土地是开发商的命脉，没有土地，开发商怎么过日子？因此目前土地储备不足的开发商，在价格合理的情况下，依然执着地出手拿地，而尚未布局苏州的房企，如本次土拍亮相的海亮地产和佳兆业，则谋求进入苏州市场。

        招商地产此次揽获苏地2013-G-14号地块，是大牌房企中为数不多的拿地者。招商地产营销总监张杰程接受采访时表示：“新政虽然会对开发商的拿地热情有所影响，但是总体来说，只要价格合理还是会出手。”

        苏地2013-G-14号地块为去年末（2012年12月26日）流拍的地块。张杰程表示，该地块将建成大体量的刚需住宅，由此也可以看出，新政严厉打击投资和误伤改善的同时，刚需市场迎来了市场契机，开发商紧抓契机，拿地补仓也在意料之中。

        商业地块遭冷遇

        与住宅地块备受追逐的场面截然不同的是，商业地块受到了冷遇。在今天的土拍上，纯商业地块无一宗地块进入竞拍程序，均以底价成交告终。除了土地市场上一贯的“商业配角”的现象之外，此次推出的商业地块依然是以城市配套设施为主，主要集中在批发零售以及商务金融用地，此类地块一直不受开发商青睐，底价成交在所难免。

土拍商业地块成交

        不过，虽然此次商业地块遇冷，但是并不影响业内人士对苏州商业的看好。新“国五条”出台之后，已明确表示“坚决抑制投机投资性购房”，房产投资的路子似乎已经走到尽头。有业内人士分析指出，新“国五条”此次调控对象为商品住宅市场，旨在保持房价稳定，遏制市场过热，对于商业地产并未做任何干预，由此我们可以预判，在此消彼长的态势下，商业地产有望成为今年房产投资的主力军。

以上来源搜房网