苏州市区公积金贷款可贷80万 刚需一族受刺激

     目前，在信贷政策对刚需较为有利，苏州市区公积金贷款方面，对刚需也有所倾斜。而市区公积金管理中心的工作人员表示：“在综合了个人公积金缴存基数、贷款年限、房屋均价、房屋面积等因素之后，最大的贷款额度可以达到房屋总价的80%！”园区公积金贷款最高限额仍维持在50万每户，单人最高30万元。

        此外，在购房者关注的2成首付的问题上，该工作人员表示：“动用市区公积金贷款，90平米以下可以2成首付。”具体的规定为：办理首套住房公积金个人住房贷款：新建普通住房，套型建筑面积90平方米以上的，首付款比例不低于住房总价的30%；套型建筑面积90平方米以内（含90平方米）和保障性住房的，首付款比例不低于住房总价的20%。存量成套住房（二手房）首付款比例不低于住房总价的30%。办理第二套住房公积金个人住房贷款，首付款比例不低于住房总价的50%。

        目前5年期以上公积金贷款利率为4.5%，而5年期以上商业贷款利率即使8.5折也达到5.568%。据测算，以贷款金额80万元、期限30年为例，公积金贷款的月供比商业贷款少523.02元/月，利息总额少18.8万元。

        “对于我们这种月薪四五千元的普通工薪阶层来说，这不是一笔小钱，所以当然希望能用公积金贷款买房。”部分购房者坦言，但是公积金贷款放款时间较长，不少购房者咬牙选择了商业贷款，“此前听说我们要用公积金贷款，卖方差点不想卖给我了。如果公积金批贷、放款真的要等到明年，那我只能咬牙用商业贷款了。”

        2012年被称为刚需年，这也促使了公积金的大热。一般刚需族都是初入社会的80、90后，有固定的工作，但是积蓄还不多，还确少全额买房的能力。然后与商业贷款相比，公积金贷款后每月的还款压力会减少很多。在某个层面上来讲，公积金牵动着中国楼市的购买力。

        值得有意改善住房条件的购房者注意的是，在公积金贷款首套房的认定方面，园区公积金管理中心的工作人员表示：“公积金摊还商业贷款之后，动用住房公积金贷款买房仍然属于首套房的范畴。”

        近日，各地出现公积金贷款额度微上涨现象。公积金贷款额度上涨，购房者的购房资金进一步扩充，一方面帮助了购房能力较低的购房者，降低了购房的门槛；另一方面为追求生活品质的购房者提供了购买改善型住房的机会。

        每年到了年末，开发商总会加快推盘节奏，推出各种各样的优惠，许多有买房意向的市民，也总是会在经历一番甄别之后果断入市。从今年的楼市走向来看，下半年的走势明显不如上半年，专家表示：“经历了上半年的刚需放量，下半年在首套房贷利率上调，楼盘优惠减少，热销盘区域性涨价等不利因素的影响，刚需群体买房意愿有所减弱。”

        上述原因中，除了开发商的因素之外，首套房贷利率85折取消的影响也非常大。据悉，目前苏州首套房贷利率85折普遍消失，主要以9折与基准利率为主。笔者算了一笔账，以以刚需户型90平米，总价80万，首付3成，商业贷款56万，30年期等额本息、利率85折算，每月还款金额为3203 元，以9折利率算为3320元，以基准利率算为3558.02元，后两者每月分别多还117元、355元。

        不少购房者表示：“现在85折基本没有了，后悔没有赶在85折取消之前买房。”可见，首套房贷利率85折优惠的取消，打击了一部分购房者的购房热情。

        与房贷利率持续收紧相对的是公积金政策的微调，近期30多个城市微调公积金政策获得了默许，楼市调控转向温和。有分析人士向记者表示，临近年关之时，银行收窄放贷优惠利率，释放许久的刚需购买力已经相对疲软，部分城市银十楼市成交量已经出现环比大幅下滑。这对于地方政府来说，财政收入减少，而限购的调控政策底线又不能踩，因此多会选择调整公积金政策这种温和的手段来刺激楼市，不会造成楼市明显的波动，容易闯关成功。

        一部分人为买房没有85折烦恼，还有很多人则是为是否要提前还贷苦恼。今年与往年不同，因为今年年内有两次降息，明年开始，房贷将执行降息后的利率，房贷利率更“便宜”了，是否提前还贷更需要好好合计合计。

        今年连续两次降息，贷款利率正处于下行趋势，借款人选择提前还贷是不利于资金有效利用的。不过也并非所有的借款人都不适合提前还贷，以下五类人群不适合提前还款：

        类型一：一种是基准利率享受7折与8.5折之间的购房者没有这个必要，由于已享利率优惠，即便利率调整前后月供之差也不会超过百元，因此不需要提前还贷。

        类型二：等额本金还款期已过三分之一的购房者也没有必要，因为等额本金开始还的钱比较多，后来越来越少。这部分人已将大额的钱还完了，剩下小额的贷款，即便涨了利率，利息也不是太多。

        类型三：等额本息还款已到中期的购房者也不宜提前还贷，因为这部分客户已经还了大部分的利息，所以提前还贷的意义不大。

        类型四：投资收益高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷，否则得不偿失。比如短期内有收益项目可投资的人群，如果这时候将钱都还进了银行，将白白丧失了赚钱的机会。

        类型五：另一种情况是不久后还将需要银行贷款的购房人，现在若把钱一下子还进了银行，等再去银行申办贷款时，基准利率有可能会上浮10%到30%，甚至更高。

        如何提前还贷

        方式一：提前偿还部分个人住房贷款，根据银行的要求不同，正常还款一年之后，借款人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还。

        方式二：提前偿还全部个人住房贷款的流程较为简便，借款人与其借贷的银行进行提前还款的预约，审核完成之后，在银行指定的账户内存入应还的所有本金以及息款即可。

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