没变!二手房“营改增”后税负照旧

 自从前不久房地产等四行业将于5月1日起实施营改增的消息出来后，各种“分析”都出来了，最主流的观点是“将来二手房增值越多缴税就会越多，赶紧趁增值税没实施卖房吧，省得花冤枉钱。”实际上，这些全部是误读。各方关注的二手房交易营改增政策昨天终于落定，财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确，不足2年按5％征收率全额缴纳增值税，满2年则免征。这意味着，营改增后南京的二手房税负没变化。     

  政策

  二手房“营改增”税负没变化

  据证券时报，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确规定，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，南京执行此政策。

  对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

  这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。

  算账

  300万的房子，要收15万增值税

  营改增后，南京二手房交易到底要交多少增值税？扬子晚报记者为您算一笔账。

  一位地方税务机关人士对扬子晚报记者表示，考虑到“价税分离”部分，营改增后，税负实际上略微降一点。根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如南京一套售价300万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（300÷1.05）×0.05=14.29万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按原政策，营业税应纳税额为300×0.05=15万。可见，增值税比以前的营业税还节省了7142元。

  不过，实际操作中二手房主都是报净得价，按300万元（不足2年）净得计算，增值税应纳税额为300×0.05=15万。按原政策，营业税也是15万，税负没变化。

  业内解读

  超预期，中性偏利好

  南京大学不动产研究中心副主任、产业经济系教授吴福象在接受扬子晚报记者采访时表示，这一政策比预期相对乐观。之前，坊间流传着许多误读，细则落定后，许多人终于松了一口气，算是平稳过渡，政策比较温和。“由于税负与营业税相比没变化，对房价可能影响不大。”他指出，关键要看后续政策，如果出台房产税政策才能真正有影响。

  南京大学商学院的马博士对扬子晚报记者表示，目前国家没有必要通过税收去打压二手房市场，因为二手房交易是改善需求的资金来源，在“去库存”的背景下，更不可能打压改善需求。对于南京房价走势，他预测营改增后带来的影响以平稳为主，“最近不少人都在担心政府要出调控政策。不要一提调控，就联想到打压，调控其实是为了防范过快上涨可能带来的风险，没必要恐慌。”

  “二手房营改增细则体现了分层缴税的精神。”世界四大会计师事务所普华永道一位资深税务人士告诉扬子晚报记者，对南京等二线城市来说，只按时间来划分，不轮面积是否超过144平方米，对大面积住宅来说是好消息；而对上海等一线城市，按时间和面积两道门槛分别“卡死”缴税比例，比较完善、合理。